三千亿再贷款落实达半年之久，楼市的去化成效到底怎样呢？一方面中国人民银行以实实在在的资金物资支持城中村改造，另一方面那些三四线城市的库存却仍得耗费三十个月方可售罄，这般如冰火处于天地两极的景象，恰恰是当下房地产市场的真实呈现。
供给端加速去化与库存分化
2026年年初的时候，房地产企业大多采用“以价换量”的方法来加快资金回笼。像万科、保利这样作为代表的头部房地产企业，在重庆、武汉等城市推出了特价房屋，折扣幅度达到了八五折。不过这种降价促销的情况主要集中在核心地区，就算远郊项目进行了降价，也很少有人去关注询问。
库存方面，结构性矛盾这种状况变得越发突出起来。有数据表明，在一线城市那里，商品住宅去化周期已然缩短到了12个月，于上海内环内的项目，甚至出现了供不应求的局面。可是呢，三四线城市的形势是严峻的，整体去化周期依旧高达30个月，就像阜新、鹤岗等城市，部分二手房挂牌两年都没有任何人去问津。
央行3000亿再贷款撬动城市更新
3000亿元保障性住房再贷款由央行设立，其正在发挥杠杆作用，截至2026年2月，已带动商业银行配套贷款超5000亿元，重点投向城中村改造，深圳2023年启动的10个城中村改造项目进展顺利，白石洲片区拆迁后，周边二手房挂牌价普遍上涨15%至20%。
成为改造新标配的是绿色建材应用，在广州黄埔村改造项目里，施工单位采用的全都是获得绿色认证的建材，虽说初期成本增加了8%，不过建成后建筑能耗预计会降低25%，正在全国推广的是这种模式，住建部要求城中村改造项目绿色建材使用比例不得低于30%。
房贷利率分化重塑需求格局
一线城市跟三四线城市的利差进一步被拉大，深圳首套房贷的利率维持在4.0%，这直接刺激了2023年成交量有着45%的增长，而在湖北宜昌呢，房贷利率高达6.2%，同样总价的房子，月供比深圳要多出将近2000元，这致使当地刚需客户大量处于观望状态。
家庭结构产生变化，进而催生出来新的购房需求，2023年全国单身公寓的成交量，同比增长了25%，杭州拱墅区，有一个23平米的小户型项目，在开盘当天，就已经售罄，这背后是独生子女那一代成年，以及离婚率上升，从而带来的家庭小型化趋势，开发商因此开始调整户型配比，加大一居室的供应。
一线城市复苏与新一线机遇
一线城市复苏之中，高端住宅充当了领头羊，2023年，北京单价10万以上高端住宅成交量的同比增长率为25% ；于此同时，上海翠湖天地六期一经开盘就被抢购，这些购房者主要是上市公司高管以及科技新贵，他们对于利率并不敏感，更加看重核心地段的资产保值。
新一线城市借由城市更新来缔造机遇，成都展开的“城市更新三年行动”对313个老旧小区予以改造，玉林路片区历经改造以后，沿街商铺租金实现翻倍，进而带动周边房价上涨了25%，然而资金平衡依旧是一个棘手难题，改造资金里政府投入仅仅占据40%，剩余部分需要引入社会资本，这对城市的商业运作能力构成了考验。
科技与绿色转型重塑市场
贝壳找房的AI估价模型正促使交易逻辑发生改变，于上海，该系统借由剖析2万个小区的历史数据，把房价波动预测误差由15%降低至5%，2023年房地产板块的资金流入量同比增长37%，资本所看好的恰恰是这种借助科技获得赋能而达成的效率提升。
首先，绿色建筑已然开始收获溢价所带来的红利。其次，深圳光明区存在着某一绿色住宅项目，其售价相较于周边较高，高出了10%，然而其出租率却比普通项目要高，高出了12%，这是由于租客察觉到每月能够省下200元的电费。再者，招商局有一个绿色写字楼项目，在2023年时，其物业费同比出现降低，降低了18%，进而吸引了大批注重ESG的租户入驻。
2026年市场复苏趋势预测
2026年时，市场会呈现出“K型”复苏状态，预计一线城市成交量能恢复至2019年同期的70%，深圳有可能推出针对博士学历人才给予50万元购房支持的人才购房补贴，然而三四线城市依旧处于去库存阶段，其去化周期预计仍将多达25个月。
成为市场主力的将会是改善型需求，预计在2026年的购房者里面，改善型需求的占比会上升到45%，他们购房决策的周期长达35天，这比首次置业者多出10天，这类客户既要看地段，又要挑产品和物业，开发商必须在产品力上实实在在地投入精力，才能够打动他们。
你是否认为，于当下这般的政策环境情形之中，是应当狠下决心在一线城市购置房产呢，又或者说是返回三四线城市去全款买下一套房子能够住得畅快舒适呢？欢迎来到评论区去分享你个人针对此的观点看法，点赞这一行为可促使更多的人参与到相关的讨论当中来。
